最终，万科只救了一个人。

作者 |艾尔毛先生靠着国有资产创业，又靠国有资产赚取利润。尽管万科一直寻求市场化管理，但最终却未能凭借一己之力找到成功之路。 01 一艘巨轮与冰山相撞。如果望远镜没有锁在柜子里，泰坦尼克号的了望员可能会更早发现冰山。悲剧还会继续发生吗？答案是肯定的。回想起来，未能及时发现冰山只是泰坦尼克号沉没的原因之一。天气、黑冰、无视周围船只发出的危险信号、水密舱设计的缺陷、船舶结构的损坏以及副驾驶操纵不当，都是泰坦尼克号沉没的直接原因。万科的经历似乎为这个答案增添了一些分量。于亮是业内第一个看到冰山的人，但仍然无法阻止万科的巨轮与冰山相撞。根据万科集团三季报显示，报告期末，万科集团带息债务总额3629.3亿元，但集团持有外汇资金656.8亿元，偿债缺口较大。更为紧迫的是，到2025年，万科境内外公共债务偿还期限将超过360亿元。截至目前，万科已偿还288.9亿元。毕竟，过去两个月万科仍有约71亿美元的债务需要偿还。值得注意的是，财报显示，万科资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点，但三季度万科净负债率升至98.8%，较上半年上升8.42个百分点。与负债率相比，净负债率与债务和资金规模直接相关，因此更能反映公司的健康状况。数据的上升往往意味着下降的速度现金的下降速度远远快于债务的下降速度。集团现金流紧张，净值面临挑战。确实如此。前三季度，万科保持财务资金656.8亿元，较2024年末净流出224.86亿元。现金及现金等价物603.88亿元，较上年同期减少28.05%。池子里的水继续减少。这意味着抽出的水量大于除去的水量。也就是说，万卡的造血能力已经无法控制失血率，急需体外输血。庆幸的是，与昔日的对手相比，万科还有一个外挂血包——深圳地铁集团（以下简称“深圳地铁”）。事实上，万科从未遭遇过风暴。原因不是支付能力强，而是有人支持。同日，瓦安科发布三季度财报，集团公告称，“深铁集团拟向公司提供不超过22亿元人民币的贷款”。这已是深圳铁路今年向万科发放的第12笔贷款。累计金额达到291.3亿元，超过深圳铁路一年半的收入。甚至有人戏称“每次乘坐深圳地铁，都延长了万科的寿命”。 以上只是资产负债表上的负债。上个月，在万科原董事长朱九胜被采取刑事措施的同时，“万科影子”博商资管当场被捕。博商资管是万科的上市体系。虽然境外主要投融资平台是由万科前职业经理人出资设立的，但业内普遍认为朱久胜先生才是其幕后真正的管理者。据财新网报道，自2015年第四季度以来，博商资管引入招商基金、东方资产、平安基金等各大金融机构作为合作投资者，投资了众多房地产项目，其中不乏万科开发项目。万科知情人士向财新记者透露，博商资管拥有数百亿元自有资金和审批，通过各类空壳公司注入大量金融资金，为万科项目提供表外“输血”。随着杠杆率的提高，管理的资产规模可达数千亿。此外，万科控股的另一个金融平台鹏金研究院也在去年遭遇雷击。这个金融平台背后的“管理员”也是朱久胜。平台通过发行金融产品筹集资金，资金通过员工跟投用于支持万科项目。他们流入噢，这个国家。同时，平台还向万科员工提供贷款，可以增加杠杆参与万科房地产项目的跟投。这样的故事，在浮士德与魔鬼立下契约的时候，就已经写好了结局。当火烧起来时，收入将覆盖贷款利息，双方都会高兴。但当寒冷的冬天到来时，网络上却出现了一群悲伤的维权人士。据了解，鹏金破产时，尚有约8亿元未支付的金融产品库存。这里需要说明的是，所有跟投项目都不是万科员工自愿跟投的行为，很多情况下是“被迫跟投”。跟投项目并不是万科的首次举措。 2012年，复星地产要求所有管理人员共同投资自己管理的项目，以维持人才储备。自此，这一运动在国内广泛传播。房地产业。 2012年至2015年，碧桂园、越秀、金地集团等多家房地产企业相继建立了各种制度，鼓励员工跟进投资。在“宝湾争议”的实验中，于亮先生提出了万科专业管理系统的前线指导，控制了企业的命运，为华为、海尔和其他企业的发展做出了贡献。与商业社会中的普通专业人士合作。 Una de las medidas que puede introducir un sistema de soos commerciales es la inversión conjunta en proyectos (la otra son los incentivos en acciones)。不过，这一举措在后来的实施中进行了修改。多数情况下，您有义务参与并执行反向参与，其中包括直接使用反向参与，以作为实施责任的媒介。万科就是其中之一。 2021年，万科前轮值董事张海涛以借钱名义向供应商索要1285万美元，并被逮捕和监禁。张海涛解释说，集团强迫他参与投资项目，由于彭金的贷款利率很高，他只能向供应商“借钱”。如果您瞥见豹子，您可能会想被困在其中。表现了人们无能为力的无奈。这些平台造成的损失现在是万科的隐性责任。万科组织架构的新调整包括设立新的财务顾问部。该机构的设立旨在解决博商资管、鹏金研究院等机构遗留的债务问题，并应对万科相关表外资金的后果。据财新网报道，范科创表外债务超1000亿元。 是的，基于万科目前的债务状况和融资能力，这可能意味着深铁集团未来将继续为万科输血。 02 知与行的区别 学习一切都不是一天建成的。上市34年来，万科企业始终处于行业领先地位。与同业相比，万科企业的财务表现一直非常稳定。直到去年，万科企业的盈利业绩都非常不错。就像走在结冰的河面上一样，只有当冰破裂落入水中时，你才会注意到冰的结构发生了变化。然而，这一切本来是可以避免的，因为万科有于亮这个得力的“后卫”。房地产行业不乏玩家，但于亮是为数不多的以“极度危机感”着称的领导人之一。与创始人王石相比，他相当modest 和 isable。 “一步一个脚印，最能形容于亮的工作风格。”很多年前，一位万科人曾这样评价过他。因此，在2018年秋季季报之初，于亮将“生存”定为万科当时的座右铭。同年，百强房地产企业销售额较上年增长37%。碧桂园销售额超7000亿，恒大销售额5500亿，苏纳克销售额4600亿。万科位居第二，年销售额超过6000亿日元。 不过，论安全性，没有比万科更好的房地产公司了。碧桂园债务规模超万亿元，融创净负债率约150%。 2018年，万科有息债务为2200亿日元，现金为1800亿日元。无论从哪个角度来看这场生存危机，这次都轮不到万科先生了。一些媒体甚至批评由良是“危言耸听”。于亮一直风险意识很强，类似的事情已经做过不止一两次了。比如2012年，余连g先生看到了世界银行的报告。当国家人均GDP达到8000美元时，房地产业将进入快速稳定发展时期。而当国家人均GDP达到13000美元时，房地产行业将进入衰退期。当时，中国人均GDP达到6100美元，增长7.8%。于亮认为，虽然中国房地产业仍处于发展期，但高增长期即将结束，并发表声明称：“房地产的黄金时代已经过去，白银时代即将到来。” 2014年3月，于亮又读了一本书。该书记录了 20 世纪最著名的敌意收购案例之一。全球领先投资机构KKR（被誉为杠杆收购之王）花费不到20亿美元撬动250亿美元资本收购控制当时美国最大的食品和烟草公司雷诺·纳贝斯克公司。看完之后，于亮做了一些计算。从当时万科的股价来看，只需200亿日元就能收购万科（当时万科总资产5000亿日元，会计流动性超过600亿日元，成为大股东就拥有绝对控制权，如果拿不到绝对控制权，还可以通过董事会提出对公司投票反对等问题）。股东或威胁他们的利润。针对这两起“预言性”事件，万科采取了以下行动。白银时代，万科走的是降杠杆、去库存、回归一线、转型经营的保守道路。然而，房地产市场很快就经历了前所未有的黄金时期，成交量和价格不断上涨。最直接的数据之一是，2012年，房地产开发商仅有4家。千亿企业，到了2018年，这个数字增加到了30家。最终，似乎只有万科企业和它的粉丝迎来了白银时代。朋友和商人已经进入“钻石时代”。万科连续多年保持“行业第一”的地位，却被恒大、碧桂园相继超越。斯纳克的业绩几乎与万科持平。几年后，承洪彬也回应《白银时代》的说法：“太可笑了。”为了应对敌意收购，万科将第一批1320名商业伙伴的全部经济利益的投资管理委托给深圳市财政有限公司。此后，永安合伙人持续入股半年多，参股率达到4.48%，成为当时万科的第二大个人股东。 （第一大股东为华润）。值得注意的是当时A股正在飙升至5100点，房地产股也非常雄心勃勃。恒大股价上涨超过125%，碧桂园和苏纳克中国也上涨超过25%。只有行业龙头万科的股价持续处于低位。这背后的原因是显而易见的。遗憾的是，宝能的姚振华也看到了《门口的野蛮人》。他没有给万科管理层继续蓄力的时间，直接将于亮的担忧变成了现实。此后两年，中国资本之间最大规模的内部斗争爆发了宝湾冲突。随着深铁最终出手，接替华润成为万科第一大股东，这场股战终于落下帷幕。看来，尤拉提前察觉到的“危机”以及他所做出的应对准备，在某种程度上是无效的。不过，尤拉先生的危机感并非没有根据。事实上，他嗅出了信号。 2018年，于亮意识到“房子不是用来炒的，而是用来住的”将是国家的长期基调。另一方面，全国范围内住房短缺的时代已经接近结束。城镇化已完成60%左右，北京、上海、天津等城市已达到80%以上。未来城镇化进程显然将进入快速低速增长。万科主攻小微领域，设定2018年还款目标6300亿，但到9月份完成还不到一半。如果付款出现问题，公司的整个业务可能会陷入停滞。与此同时，万科经营现金流连续几个季度为负，房企融资渠道趋紧，内部贷款出现负增长。有点讽刺的是，就在9月份由良喊出“活下去”之后，万科在10月份就吸纳了中富土地开发的10个房地产项目。特鲁截至2018年，万科共收购公司208家，收购总金额393.9亿元。同年，万科收购1幅地块，投资316亿元，走在行业前列。 2019年底，万科以当年拿地总价值1714亿元成为拿地王。 资料来源：万科2018年年报 万科的行动与口号背道而驰。所以我回答了文章开头的问题。瞭望员看到了一座冰山，但仍然无法阻止巨轮沉没。 。这也可以是一种无奈。 2018年是王亮接替王石正式接任万科总裁的第二年。也是时候回顾一下你任职一年后的成就了。新老板（深圳铁路）非常仁慈，“只提供资金，不干涉政治”。于亮需要用他美丽的成长和规模来向市场、他的新老板和他的大股东证明自己。因此，在“生存”座右铭的背景下，本应进入保守防御状态的万科在接下来的两年里继续高歌猛进。根据行业惯例，房地产公司拿地的清算周期通常为2.5至3年。结果，2021年，万科上市31年后，归属于上市公司股东的净利润首次几乎减半。班卡先生已经开始为他的“言行不一致”付出代价。 “我们的行动未能彻底消除高增长的惯性。随着银行和土地的竞争加剧，虽然追求规模仍然徒劳，但一些城市寻求高价值投资，对市场过于乐观。一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下降。”郁亮在接受股东公开审查业绩时表示。沟通会议。两年后，于亮再次发表危机演讲，称行业已进入“黑铁时代”，万科企业不会再采取激进措施。然而，行业的颓势已不可逆转。万科主营开发业务毛利率持续下降，而于亮从白银时代起组织的各项转型（地产、地产、流媒体、长租公寓、商业地产、酒店、度假等），经过近10年的发展，终于在2022年实现了全面盈余，开始为集团产生正利润。不过，库存报告中并没有显示具体数据，只是杯水车薪。最终，万科也发现自己陷入了困境。就像那艘“不沉的船”，如果所有类型的事故同时发生，沉没就不可避免。对于男人y，万科是行业的“不沉之船”。 03 等待新篇章的开始 与泰坦尼克号相比，万科幸运的是身后有一艘救援船。但谁都知道，深铁的作用更多的是救急，而不是救命。参考2024年数据，深圳铁路2024年全年收入为211.89亿元，万科铁路收入超过3400亿元。与此同时，万科2024年资产规模达到1.29万亿元，而深铁总资产为7462.81亿元。仅从表格上的数字来看，深铁的小船根本跑不过万科的巨轮，万科只能孤军奋战。目前，深圳部队对万科的救援也敲响了警钟。近日，万科与深圳铁路签署框架协议。协议规定，自2025年至2026年，即至万科股东大会召开之日止2025年（即不迟于2026年6月30日），深圳地铁将向万科分期提供本金总额不超过220亿元的股东贷款，万科须为实际发生的每笔贷款提供抵押物。 目前，万科已偿还深圳地铁向万科发放的197.1亿元无抵押贷款，仅剩授信22.9亿元。协议还指出，上述220亿元为不可重复使用的贷款。也就是说，即使万科将资金返还给深钢，深钢也不会建立新的贷款机制。深铁最后一条救援线路已经明朗，但万科仍在重症监护室。事实上，根据DM Debt Check统计，除了万科上述超过71亿元的债务需要近两个月偿还外，万科还有本金金额为11亿元的内部债务，需要在2026年一季度偿还。不过，万科今年前9个月累计销售额为1002.9亿元，仍同比下降40%以上。与去年同期相比。月销售额仅达到100亿元的水平。尽管2022年至2023年行业下滑，万科去年月均销售额仍达200亿元。但仍维持在300亿元以上。事实证明，目前的恢复工作极其有限。 同时，万科还必须遵守深圳地铁“必须为每笔实际贷款提供抵押物”的要求。若万科无法提供贷款抵押物，深圳地铁有权要求万科立即偿还贷款本息。此前，深铁仅表示“有权要求万科提供担保措施”，而金融家的立场则更加强硬。当前的据披露，抵押品主要为万科房地产业务上市公司，包括万科云空间科技服务有限公司部分股权、杭州万科智慧谷项目全部股权、嘉兴市万科项目公司全部股权、万科拥有的两处写字楼资产以及三个长租公寓项目。抛开其他因素不谈，今年前三季度运营服务业务实现收入435.7亿元，占公司总收入的27%，同比提升7.08个百分点。对于万科的重要性日益凸显，作为万科运营服务业务板块中收入和利润最高的板块，万科云已成为支撑万科转型的重要支柱。万科直接或间接持有57.12%的股份。目前，万科已承诺投资深圳地铁55.80%的股份。万科继续前行穿过风暴的病房。万科虽然是混合所有制企业，但万科的民营气息最为浓厚，一直被视为“民企之光”。其根本原因在于王石建立的职业管理体系对其影响很大。但目前的情况，万科最终也没能帮到任何人。正如今年5月万科出现流动性危机后王石所说：“在外界看来，王石就是万科，万科就是王石。我同意。我创立了万科，建立了制度，培养了团队，选择了接班人，我怎么能避免对万科承担责任呢？”对于创始人来说，万科也无法逃脱这场浩劫。于亮建立合伙企业的初衷之一就是不想被视为职业经理人。他说：“职业经理人不是投资者。”他们只对自己负责。他们只看短期，不考虑长远rm。他们只能分享，不能分享。”他最讨厌输了就拍屁股走人。现在责任的重担完全落到了别人的肩上。对于深圳铁路来说，他们最初是想保持万科的地位和连贯的市场化机制，让万科成为本土企业全球化的一个很好的例子。同时，我们想用万科先生来做一个“新混合所有制改革”的例子，这是一种有效地将市场化机制引入企业的方式。国有体制让中国经济能够发挥出更大的活力，正式成为万科第一大股东后，万科召开了股东大会，但深铁并没有派出任何代表出席，但现在他们占据了万科政权的最高权力位置，被迫抹去了过去仅靠一位小提琴家取得成功的幻想。这些起伏。由于与王石关系良好，1988年万科A股上市时，他出资360万美元购买了360万股，占万科总股本的8.7%，并在随后的“君满之争”和“宝满之争”中坚决支持万科成为万科第一大自然股东。万科。 2018年，王石先生将股份移交给于亮先生，万科先生随着其进入成熟期，逐步减持至前10名股东以外的股东。按均价20元计算，提现金额超过16亿元。他叫刘元生，被誉为A股最优秀的个人投资者，以360万元的投资，实现了30年盈利1000多倍的奇迹。但根据万科2019年年报，其参股比例不足0.86%。 2020年年报显示，刘远生的name并未跻身前10名股东之列。 图：刘远生 万科可能是这40年来唯一一个完善自己的人。一个很少被提及的细节是，持续了数年的万科目标与行动大会，今年突然消失了。此前，这些会议将是明年战略的预演。万科一线员工在社交平台上留下了这样的话：我在等待，但每一个举动都是谨慎的。没有多少人公开谈论他们的目标和方向。目前留在万科的每个人都有充分的理由。里面的声音说，现在不走的人，基本上就不会再走。无论如何，我们都必须等到新的篇章开始。标题图片来源|人工智能测绘 特别声明：本文由网易自有媒体平台“网易账号”作者上传发布，仅代表作者本人观点。网易只提供了一个i信息发布平台。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易号用户上传发布，网易号是一个仅提供信息存储服务的社交媒体平台。