最终，万科只救了一个人。

作者 |艾尔毛先生靠着国有资产创业，又靠国有资产赚取利润。尽管万科一直寻求市场化管理，但最终却未能凭借一己之力找到成功之路。 01 一艘巨轮与冰山相撞。如果望远镜没有锁在柜子里，泰坦尼克号的了望员可能会更早发现冰山。悲剧还会继续发生吗？答案是肯定的。回想起来，未能及时发现冰山只是泰坦尼克号沉没的原因之一。天气、黑冰、无视周围船只发出的危险信号、水密舱设计的缺陷、船舶结构的损坏以及副驾驶操纵不当，都是泰坦尼克号沉没的直接原因。万科的经历似乎为这个答案增添了一些分量。于亮是业内第一个看到冰山的人，但仍然无法阻止万科的巨轮与冰山相撞。根据万科集团三季报显示，报告期末，万科集团带息债务总额3629.3亿元，但集团持有外汇资金656.8亿元，偿债缺口较大。更为紧迫的是，到2025年，万科境内外公共债务偿还期限将超过360亿元。截至目前，万科已偿还288.9亿元。毕竟，过去两个月万科仍有约71亿美元的债务需要偿还。值得注意的是，财报显示，万科资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点，但三季度万科净负债率升至98.8%，较上半年上升8.42个百分点。与负债率相比，净负债率与债务和资金规模直接相关，因此更能反映公司的健康状况。数据的上升往往意味着下降的速度现金的下降速度远远快于债务的下降速度。集团现金流紧张，净值面临挑战。确实如此。前三季度，万科保持财务资金656.8亿元，较2024年末净流出224.86亿元。现金及现金等价物603.88亿元，较上年同期减少28.05%。池子里的水继续减少。这意味着消耗的水量大于消耗的水量。也就是说，万卡的造血能力无法弥补失血的速度，急需体外输血。庆幸的是，与昔日的对手相比，万科还有一个外挂血包——深圳地铁集团（以下简称“深圳地铁”）。事实上，万科从未遭遇过风暴。原因不是支付能力强，而是有人支持。同一天万科发布三季度财报，集团公告称，“深铁集团拟向公司提供不超过22亿元的贷款”。这已是深圳铁路今年向万科发放的第12笔贷款。累计金额达到291.3亿元，超过深圳铁路一年半的收入。甚至有人戏称“每次乘坐深圳地铁，都延长了万科的寿命”。而以上只是资产负债表上的一个过关。上个月，在万科原董事长朱九胜被采取刑事措施的同时，“万科影子”博商资管当场被捕。博商资管是万科上市体系之外的主要公司。尽管这一重大投融资平台是由前万科专业高管出资设立的，但业内普遍认为朱九胜才是其背后的真正管理者。根据一份报告财新网获悉，2015年四季度以来，博商资管引入招商基金、东方资产、平安基金等各大金融机构作为合作投资者，投资了众多房地产项目，其中不乏万科开发项目。熟悉万科的人士告诉财新，博商资管拥有数百亿元股权，通过各类空壳公司撬动大量金融资本，为万科项目提供表外“输血”。随着杠杆率的提高，管理的资产规模可达数千亿。此外，万科控股的另一个金融平台鹏金研究院也在去年遭遇雷击。这个金融平台背后的“管理员”也是朱久胜。平台通过发行金融产品筹集资金，Banke通过员工跟投将资金流入项目。同时，该平台还向万科员工提供贷款，可以增加杠杆参与万科房地产项目的共同投资。这样的故事，在浮士德与魔鬼立下契约的时候，就已经写好了结局。当火燃烧时，收入将覆盖贷款利息，双方都会高兴。但当寒冷的冬天到来时，网络上却出现了一群悲伤的维权人士。据了解，鹏金破产时，尚有约8亿元未支付的金融产品库存。这里需要说明的是，所有跟投项目都不是万科员工自愿跟投的行为，很多情况下是“被迫跟投”。跟投项目并不是万科的首次举措。 2012年，复星地产要求所有管理人员共同投资自己管理的项目，以维持人才储备。此后，这一运动在房地产行业广泛传播。 2012年至201年5、碧桂园、越秀、金地集团等多家房地产企业相继建立各种制度，鼓励员工后续投资。经历了“宝万之争”后，于亮先生意识到万科以往的职业化管理体系无法左右公司，也无法掌控自己的命运，于是他着手改变一切，效仿华为、海尔等公司，把职业经理人变成商业伙伴。贸易伙伴制度可以引入的措施之一是项目联合投资（另一个是股权激励）。不过，这一举措在后来的实施中进行了修改。许多公司开始要求员工和高管参与投资，甚至开始直接将投资参与作为员工责任的衡量标准。万科就是其中之一。 2021年，万科前轮值CEO张海涛因涉嫌违法被捕入狱r利用职务之便，以借钱名义向证明人索贿1285万元。张海涛解释说，集团强迫他参与投资项目，由于彭金的贷款利率很高，他只能向供应商“借钱”。如果你瞥见豹子，它就会把你吞掉。你可以看到人们除了受苦之外别无选择的无助。这些平台造成的损失现在是万科的隐性责任。万科组织架构的新调整包括设立新的财务顾问部。该机构的设立旨在解决博商资管、鹏金研究院等机构遗留的债务问题，并应对万科相关表外资金的后果。据财新网报道，万科表外债务超千亿。根据万科目前的债务状况和融资能力，这或许意味着深铁集团未来还将继续为万科输血。 02 知与行的区别 学习一切都不是一天建成的。上市34年来，万科企业始终处于行业领先地位。与同业相比，万科企业的财务表现一直非常稳定。直到去年，万科企业的盈利业绩都非常不错。就像走在结冰的河面上一样，只有当冰破裂落入水中时，你才会注意到冰的结构发生了变化。然而，这一切本来是可以避免的，因为万科有于亮这个得力的“后卫”。房地产行业不乏玩家，但于亮是为数不多的以“极度危机感”着称的领导人之一。与创始人王石相比，他显得相当谦虚、稳重。 “一步一个脚印，最能形容于亮的作品风格。”一位万科人曾对他说过很多话几年前。因此，在2018年秋季季报之初，于亮将“生存”定为万科当时的座右铭。同年，百强房地产企业销售额较上年增长37%。碧桂园销售额突破7000亿，恒大销售额5500亿，苏纳克销售额4600亿。万科年销售额超过6000亿日元位列第二。然而，论安全性，没有哪家房地产公司比万科更好。碧桂园债务规模超万亿元，融创净负债率约150%。 2018年，万科有息债务2200亿。日元和1800亿日元现金。无论从哪个角度来看待这场生存危机，这一次都轮不到万科先生了。一些媒体甚至批评由良是“危言耸听”。于亮的风险意识一向很强，类似的事情已经做过不止一两次了。比如2012年，于立昂看到了世界银行报告。当国家人均GDP达到8000美元时，房地产业将进入快速稳定发展时期。而当国家人均GDP达到13000美元时，房地产行业将进入衰退期。当时，中国人均GDP达到6100美元，增长7.8%。于亮认为，虽然中国房地产业仍处于发展期，但高增长期即将结束，并发表声明称：“房地产的黄金时代已经结束，白银时代即将到来。” 2014年3月，于亮又读了一本书。该书记录了 20 世纪最著名的敌意收购案例之一。全球领先的投资机构KKR（被誉为杠杆收购之王）花费不到20亿美元，撬动250亿美元资本，控股了当时美国最大的食品烟草公司雷诺纳贝斯克公司。余亮读完后做了一些e 计算。从当时万科的股价来看，只需200亿日元就可以收购万科（当时万科总资产5000亿日元，会计流动性超过600亿日元）。成为主要股东即可获得完全控制权。如果你无法获得完全控制权，你还可以提出问题，例如通过股东大会投票反对公司或威胁其利润。对于这两起“预言性”事件，万科做出了同样的举动。针对白银时代，万科采取了去杠杆措施。减少库存、重回正轨和业务转型的保守路径。然而，房地产市场很快就经历了前所未有的黄金时期，成交量和价格不断上涨。其中一个最直接的数据是，2012年，千亿级房地产企业仅有4家，但到了2018年，这个数字增加到了30家。最终，似乎只有万科企业及其粉丝迎来了千亿级房地产企业。正处于白银时代。朋友和商人已经进入“钻石时代”。万科连续多年保持“行业第一”的地位，却被恒大、碧桂园相继超越。斯纳克的业绩几乎与万科持平。几年后，承弘彬也回应《白银时代》，称“太可笑了”。为应对敌意收购，万科将第一批1320名合作伙伴全部经济利益的投资管理委托给深圳市财政有限公司。此后，永安合伙人持续入股半年多，参股率达到4.48%，成为当时万科第二大个人股东。 （第一大股东为华润）。值得注意的是，当时A股正在飙升至5100点，房地产股也非常野心勃勃。恒大股价涨逾125%，而碧桂园和苏纳克中国的涨幅也超过25%。只有行业龙头万科的股价持续处于低位。这背后的原因是显而易见的。遗憾的是，宝能的姚振华也看到了《门口的野蛮人》。他没有给万科管理层继续蓄力的时间，反而直接把担忧转向了于亮。此后两年，中国资本之间最大规模的内部斗争爆发了宝湾冲突。随着深铁最终出手，接替华润成为万科第一大股东，这场股战终于落下帷幕。看来，尤拉提前察觉到的“危机”以及他所做出的应对准备，在某种程度上是无效的。不过，尤拉先生的危机感并非没有根据。事实上，他嗅出了信号。 2018年，于亮意识到“房子不是用来炒的，而是用来住的”将是国家的长期基调。另一方面，这个时代全国范围内的住房短缺问题已基本结束。城镇化已完成60%左右，北京、上海、天津等城市已达到80%以上。未来城镇化进程显然将进入缓慢增长阶段。万科主攻小微领域，2018年定下6300亿的还款目标，但9月份完成的还不到一半。如果付款出现问题，公司的整个业务可能会陷入停滞。在此期间，万科的银行业务在连续三个月内都处于消极状态，不动产企业的金融渠道将在短期内不断进行实验性的消极尝试。讽刺的是，尤拉·格里塔拉（Yura gritara）在9月“清醒”，万科在10月吸收了中富土地开发的10个项目。 2018年全年，万科共收购公司208家，收购金额合计393.9亿元人民币。同年，万科收购1幅地块，投资316亿元，走在行业前列。 2019年底，万科以当年拿地总价值1714亿元成为拿地王。资料来源：万科2018年年报 万科的行动与口号背道而驰。这就是文章开头问题的答案。瞭望员看到了一座冰山，但仍然无法阻止巨轮沉没。这或许也是一种无奈的感觉：2018年是他接替郁亮王石正式出任万科总裁的第二年，也是总结任职一年后的成绩的时候。新老板（深圳铁路）非常仁慈，“只提供资金，不干涉政治”。于亮需要用他漂亮的成长和规模来向市场、向他的新老板、向他的老板证明自己。大股东。因此，在“生存”座右铭的背景下，本应进入保守防御状态的万科在接下来的两年里继续高歌猛进。根据行业惯例，房地产公司拿地的清算周期通常为2.5至3年。结果，2021年，万科上市31年后，归属于上市公司股东的净利润首次几乎减半。班卡先生已经开始为他的“言行不一致”付出代价。 “我们的做法未能彻底消除高增长的惯性。随着银行和土地的竞争加剧，虽然追求规模仍然徒劳，但一些城市追求高价值投资，对市场过于乐观。一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下降。”郁亮在股东公开检讨中解释道。表现。社区会议。两年后，于亮再次发表危机演讲，称行业已进入“黑铁时代”，万科企业不会再采取激进措施。然而，行业的颓势已不可逆转。万科主营开发业务毛利率持续下降，而于亮从白银时代起组织的各项转型（地产、地产、流媒体、长租公寓、商业地产、酒店、度假等），经过近10年的发展，终于在2022年实现了全面盈余，开始为集团产生正利润。然而，硬数据并没有体现在股票报告中，只是沧海一粟。最终，万部门也陷入了困境。就像那艘“不沉的船”，如果各种事故同时发生，沉没就成为必然。对于很多人来说，万科是梧桐树的“不沉之船”尝试。 03 等待新篇章的开始 与泰坦尼克号相比，万科幸运的是身后有一艘救援船。但谁都知道，深铁的作用更多的是救急，而不是救命。参考2024年数据，深圳铁路2024年全年收入为211.89亿元，万科铁路收入超过3400亿元。与此同时，万科2024年资产规模达到1.29万亿元，而深铁总资产为7462.81亿元。仅从表格上的数字来看，深铁的小船根本跑不过万科的巨轮，万科只能孤军奋战。目前，深圳地铁对万科的救援也敲响了警钟。近日，万科与深圳铁路签署框架协议。协议规定，自2025年至2026年，即至万科2025年度股东大会召开之日（即不迟于2026年6月30日），深奥地铁将向万科分批提供本金总额不超过220亿元的股东贷款，万科须为实际发生的每笔贷款提供抵押物。目前，万科已偿还深圳地铁向万科发放的197.1亿元无抵押贷款，仅剩授信22.9亿元。协议还指出，上述220亿元为不可回收贷款限额，这意味着即使万科将资金返还给深铁，深铁也不会返还。将释放新的信贷额度。深铁最后的救援路线已经明朗，但万科仍留在重症监护室。事实上，根据DM Debt Check统计，除了万科前述超过71亿元的债务需要近两个月偿还外，万科还有本金11亿元的内债需要一季度偿还2026年，万科今年前9个月累计销售额为1002.9亿元，仍同比下降40%以上。与去年同期相比。月销售额仅达到100亿元的水平。即使2022年至2023年行业不景气，万科月均销售额也将超过300亿元，而去年为200亿元。事实证明，目前的恢复工作极其有限。同时，万科还必须满足深圳地铁“必须为每笔实际贷款提供抵押担保”的要求。若万科无法提供贷款抵押物，深圳地铁有权要求万科立即偿还贷款本息。此前，深铁仅表示“有权要求万科提供担保措施”，而金融家的立场则更加强硬。目前披露的担保物主要包括上市公司万科房地产业务包括万科云空间科技服务有限公司部分股权、杭州万科智慧谷项目全部股权、嘉兴市万科项目公司全部股权、万科拥有的两处办公资产、三处长租公寓项目。抛开其他因素不谈，今年前三季度运营服务业务实现收入435.7亿元，占公司总收入的27%，同比提升7.08个百分点。对于万科的重要性日益凸显，作为万科运营服务业务板块中收入和利润最高的板块，万科云已成为支撑万科转型的重要支柱。万科直接或间接持有57.12%的股份。目前，万科已承诺投资深圳地铁55.80%的股份。万科在风雨中继续前行。万科虽然是混血儿万科是民营企业，民营气息最为浓厚，一直被视为“民营企业之光”。根本原因在于王石建立的职业管理体系影响力大。然而，在目前的情况下，万科最终也没能帮助纳迪。正如今年5月万科出现流动性危机后王石所说：“在外界看来，王石就是万科，万科就是王石。我同意。我创立了万科，建立了制度，培养了团队，选择了接班人，我怎么能避免对万科承担责任呢？”对于创始人来说，万科也无法逃脱这场浩劫。于亮建立合伙企业的初衷之一就是不想被视为职业经理人。 “职业经理人只对自己负责，而不是对投资者负责，”科莫兰特说。他们只看短期，不考虑长期。他们只能分享，却不能分享。”他讨厌这样。当他输了之后拍着屁股离开的时候。现在，责任的重担确实落在了其他人的肩上。对于深圳铁路，我们最初希望能够保持面向万科市场的定位和连贯机制，为当地企业走向世界起到一个良好的示范作用。同时，我们想借助万科发展“新混改”模式。能否介绍一下东方市场的有效机制，以及中国经济发展的制度体系，以促进市长的活力？深圳铁路确实做到了这一点。正式成为万科第一大股东后，万科召开了股东大会，但深铁并未派代表出席。但现在他们占据了万科政权的最高权力位置，被迫抹去过去残留的幻想。只有一位小提琴家经历了这些坎坷，取得了成功。德比多 a sub1988年，王石与万科合作，投入3600万美元，占万科总股本8.7%，并在后来的“君曼之争”和“万科之争”中坚决支持万科成为万科第一大自然股东。 “宝满之争”。万科。 2018年，王石先生将股份移交给于亮先生，万科先生随着其进入成熟期，逐步减持至前10名股东以外的股东。按均价20元计算，提现金额超过16亿元。他叫刘元生，被誉为A股最优秀的个人投资者，以360万元的投资，实现了30年盈利1000多倍的奇迹。但根据万科2019年年报，其参股比例不足0.86%。 2020年年报显示，刘元生的名字是未列入前 10 名股东名单。照片：刘远生 万科可能是这40年来唯一一个做到完美的人。一个很少被提及的细节是，持续了数年的万科目标与行动大会，今年突然消失了。此前，这些会议将是明年战略的预演。万科一线员工在社交平台上留下了这样的话：我们还在等待，但一切行动都谨慎。目标和方向 没有多少人公开谈论它。目前留在万科的每个人都有充分的理由。里面的声音说，现在不走的人，基本上就不会再走。无论如何，我们都必须等到新的篇章开始。标题图片来源|人工智能测绘 特别提示：以上内容（包括图片、视频，如有）由自有媒体平台“网易账号”用户上传发布。该平台提供信息存储服务。注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易号用户上传发布，网易号是一个仅提供信息存储服务的社交媒体平台。